Kira artışı konusunda anlaşmazlıklar sıkça yaşanır. Bu anlaşmazlıklar bazen basit bir tartışma haline gelirken, ödenmeyen kira farkları birikince evden tahliye davasına dönüşebilir. Ancak kira artışı, fark alacağı ve tahliye aslında farklı yollar ve bu yolları farklı mahkemelerde takip etmek gerekir. Kira artışı ihtilafını doğrudan tahliye talebine dönüştürmek genellikle başarısızlıkla sonuçlanır.
Kira Bedelini Belirleme Davası: Doğru Adres
Eğer kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı, yasal düzenlemelerle uyuşmuyorsa veya beş yıllık dönem sonunda kira bedeli yeniden belirlenmesi gerekiyorsa, ilk olarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu davada, tek taraflı bir ihbarla belirlenen kira bedeli geçerli olmayacaktır. Kiraya veren tarafından gönderilen artış ihtarı, geçerli bir artış oranı varsa yeni kira bedelini belirleyebilir. Ancak bu ihtarnın geçerliliği tartışmalı olabilir.
Fark Alacağı İçin Takip Yolu
Ödenmeyen kira ve fark alacağı için, kira alacağına özgü bir takip yoluna başvurulur. Bu takipte, borçluya ödeme yapma imkanı tanınırken, ödeme emrine itiraz etme hakkı da verilir. Kiracı, itiraz süresi içinde ödeme yapmazsa veya itiraz etmezse, alacaklı tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu tahliye talebi, icra dairesinde değil, icra hukuk mahkemesinde karara bağlanır.
Kiracının İtiraz Hakları
Kiracı, ödeme emri aldığında aşağıdaki savunmaları yapabilir:
- Kira ilişkisinin varlığına veya sözleşme tarihine itiraz
- Talep edilen kira miktarına ait ödemelerin yapıldığını banka kayıtlarıyla kanıtlamak
- Artış oranının sözleşme veya yasal düzenlemelere aykırı olduğunu iddia etmek
- Depozito veya yapılan giderlerin mahsubunu talep etmek
Kira ilişkisine itiraz edilmezse, bu durum tahliye sürecinin başlamasına yol açabilir. Ödeme dekontlarının hangi aya ait olduğunu açıkça belirtmek önemlidir.
Hangi Mahkemede Hangi Tahliye Davası?
Bu konuda yaşanan en büyük karışıklık budur. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takip, icra hukuk mahkemesinde görülürken, ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi nedenlerle yapılan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. İki yol da birbirinin yerine kullanılamaz. Yanlış mahkemede dava açılırsa, dava görevsizliği nedeniyle reddedilir ve yeni bir kira dönemi başlayabilir.
Belge Düzeni
Kira sözleşmesi, ekleri, artış ihtarı, tebliğ belgesi, ödeme dekontlarının aylık listesi ve varsa tahliye taahhüdü tek bir dosyada toplanmalıdır. Bu düzenleme, takip talebinin doğru doldurulmasını ve itiraz durumunda hızlı bir şekilde cevap verilmesini sağlar.
Önemli Not: Bu bilgiler genel bir çerçeve sunmaktadır. Sözleşme içeriği, taşınmazın özellikleri ve tarafların durumları, sonucun değişmesine neden olabilir. Bu nedenle, takip başlatmadan veya itiraz süresi başlamadan önce mutlaka bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.
