Kira artışı talebinde genellikle ilk adım ihtarname göndermektir. Ancak, ihtarnameyi doğru kişiye, doğru zamanda ve doğru hukuki sonuç doğuracak şekilde hazırlamadığınızda dava süreci hemen başlarda zayıflayabilir. Bu rehber, kira artışı anlaşmazlıklarında, özellikle de yanlış merciye başvurma riskini azaltmaya yönelik bir kontrol listesi sunmaktadır. Bu kontrol listesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı yasa arasındaki ilişkiyi göz önünde bulundurur.
İhtarname Gönderilmeden Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmenin Tarafı Kim? Kiralanan mülk, el değiştirmiş veya miras yoluyla intikal etmişse, ihtarnameyi göndereceğiniz kişi değişebilir.
- Sözleşmede Artış Kaydı Var mı? Sözleşmede kira artışı ile ilgili bir hüküm varsa, bu hüküm kanunun izin verdiği üst sınırlara uygun mu kontrol edilmelidir.
- Yenileme Dönemi Ne Kadar Sürüyor? İhtarname, dönem başlangıcından önce tebliğ edilmeli.
- Tebligat Adresi Güncel mi? Kiracının yeni adresi, ihtarnameyi geçerli kılan önemli bir unsurdur.
- Ödemeler Belgelenmiş mi? Banka kayıtları, dekontlar ve elden yapılan ödeme itirafları gibi belgeler derlenmelidir.
Hangi Talep Hangi Mercie Gider?
Kira artışı konusunda tek bir çözüm yolu yoktur. Talep edilen şeyin türüne göre doğru merci belirlenmelidir:
- Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi: Bu tür talepler, ihtarla değil, kira tespiti davası ile sonuçlanır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinin yetki alanındadır.
- Ödenmeyen Kira Alacağının Tahsili: Bu tür talepler icra dairesi üzerinden yürütülür.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak genellikle gereklidir (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç).
- Kat Mülkiyeti Ortak Giderleri: Kat mülkiyetiyle ilgili anlaşmazlıklar farklı bir süreçte ele alınır ve kira artışı davasına karıştırılmamalıdır.
Yanlış Kapıya Vurmanın Sonuçları
Yanlış mahkemede dava açmak ciddi sonuçlar doğurabilir. Mahkeme süreci uzayabilir, artışın uygulanacağı dönem gecikebilir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir ve yeni bir kira dönemi başlayabilir. İcra dairesine gidilmesi gereken alacaklar için mahkemeye başvurmak hem maliyeti artırır hem de süreyi uzatır.
Dosyayı Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tebligat Şerhi ve Tarihi: İhtarnameye tebliğ şerhi ve tarihi eklenmelidir.
- Yeni Bedel ve Hesaplama Yöntemi: Talep edilen yeni kira bedeli, kullanılan hesaplama yöntemleriyle birlikte belirtilmelidir.
- Arabuluculuk Tutanağı: Arabuluculuk sürecinde elde edilen son tutanak dilekçe ekinde yer almalıdır.
- Farklı Talepler: Tespit, alacak veya uyarlama gibi farklı talepler ayrı kalemler halinde yazılmalıdır.
- Karşı Tarafın İtirazlarına Hazırlık: Karşı tarafın olası itirazlarına karşı gerekli belgeler önceden ayrılmalıdır.
Bu bilgiler genel niteliktedir. Her kira ilişkisi farklıdır. Kira artışı talebinin hangi yoldan ilerleyeceğine karar vermeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesi önemlidir.
